Mesmo aqueles que normalmente estariam isentos do IR devem apresentar a declaração se possuírem imóvel, apartamento, sala comercial ou terreno com valor superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2024
Veja o passo a passo para declarar diferentes situações envolvendo imóveis, como compra, venda, doação, financiamento e herança.
Declaração da posse de imóveis
O primeiro passo é reunir a documentação do imóvel e das transações, incluindo recibos, contratos e escrituras.
No programa da Receita Federal, acesse a aba “Bens e Direitos” e selecione o grupo “01 – Bens Imóveis”, escolhendo o código correspondente ao tipo do imóvel, como “12 – casa”, “11 – apartamento” ou “02 – prédio comercial”.
Após isso, preencha os dados de localização, número de inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição.
No campo “Discriminação”, inclua informações detalhadas sobre a propriedade, como nome e CPF do vendedor, forma de pagamento e dados da escritura. Quanto mais informações forem adicionadas, menor será a possibilidade de erro na análise pela Receita Federal.
Declaração da compra de imóvel à vista
A aquisição de um imóvel à vista deve ser informada exclusivamente na ficha de “Bens e Direitos”, utilizando o código específico conforme o tipo do bem.
No campo “Discriminação”, inclua a data da compra, inscrição municipal, endereço, área total e matrícula no cartório. Em situações em que o bem ainda não possua IPTU ou matrícula, esses dados podem ser adicionados na declaração seguinte.
Se o imóvel foi adquirido em 2024, o campo “Situação em 31/12/2023” deve ficar zerado, e o campo “Situação em 31/12/2024” deve conter o valor total da aquisição, incluindo corretagem, impostos e custos cartorários.
Declaração de imóvel comprado na planta
Mesmo imóveis ainda em construção devem ser declarados. O programa da Receita exige o preenchimento do grupo “01 – Bens Imóveis”, informando em “Situação em 31/12/2024” apenas os valores pagos até o final do ano.
Se houver financiamento, some todas as parcelas quitadas ao longo do período, incluindo juros e seguros. No campo “Discriminação”, descreva a forma de aquisição, nome e CNPJ da construtora e valores pagos. Caso tenha sido utilizado o FGTS, essa informação também deve ser adicionada.
Declaração de consórcios imobiliários
Mesmo sem contemplação, a participação em um consórcio precisa ser informada na declaração.
Consórcio não contemplado
A Receita orienta que esses casos sejam registrados no grupo “99 – Outros Bens e Direitos”, código “05 – Consórcio não contemplado”. No campo “Discriminação”, insira o nome da administradora, o imóvel pretendido, número de parcelas, valor da carta de crédito e valores pagos. Caso o consórcio tenha iniciado antes de 2024, some os valores pagos até 31/12/2023 no campo “Situação em 31/12/2023” e atualize a soma total em “Situação em 31/12/2024”.
Consórcio contemplado
Se o consórcio foi contemplado em 2024, é necessário zerar a ficha do consórcio e abrir uma nova ficha para declarar o imóvel adquirido. Após atualizar as informações na ficha do consórcio, vá até “Bens e Direitos”, selecione “01 – Bens Imóveis” e informe o imóvel adquirido, detalhando os valores pagos via carta de crédito, parcelas quitadas e eventuais lances.
Consórcio contratado e contemplado no mesmo ano
Caso o consórcio tenha sido contratado e contemplado em 2024, é necessário abrir duas fichas: uma para o consórcio e outra para o imóvel adquirido. O consórcio deve ser informado em “99 – Outros Bens e Direitos”, código “05 – Consórcio não contemplado”, com valores zerados nos campos “Situação em 31/12/2023” e “Situação em 31/12/2024”. Em seguida, a ficha do imóvel deve ser preenchida conforme os detalhes explicados anteriormente.
Declaração de Imóveis Financiados
Os imóveis adquiridos em 2024 por meio de financiamento em andamento devem ser informados na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “01 – Bens Imóveis”. Os códigos utilizados são: “11” para apartamentos, “12” para casas, “13” para terrenos, entre outros.
No campo “Discriminação”, devem ser incluídos os dados do imóvel, informações do contrato de financiamento, a instituição financeira responsável e o vendedor.
Financiamento contratado em 2024
Se o financiamento foi iniciado em 2024, o valor a ser declarado em 31/12/2023 é de R$ 0,00. No campo “Situação em 31/12/2024”, deve ser informado o total pago durante o ano, excluindo o valor integral do imóvel, pois apenas os pagamentos realizados no período são considerados. Com o tempo, esse montante crescerá até a quitação do bem.
Também é necessário informar o código do IPTU e a data de aquisição. No campo “Discriminação”, devem constar o código do IPTU, endereço completo, número da matrícula, cartório de registro e área do imóvel.
Gastos com Corretagem
Despesas com corretagem devem ser registradas na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código “72 – Corretor de Imóveis”. No campo correspondente, é necessário informar o nome e CPF ou CNPJ do beneficiário da taxa de corretagem.
Declaração de Imóveis no Exterior
Imóveis localizados no exterior devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, da mesma forma que os adquiridos no Brasil.
A Receita Federal considera sempre o valor original de aquisição do imóvel. Assim, o valor deve ser convertido para dólares americanos e, posteriormente, para reais, utilizando a cotação de venda do Banco Central na data do pagamento.
Caso o imóvel ainda esteja sendo pago, deve-se discriminar as parcelas quitadas até 31 de dezembro de 2024, sempre convertendo os valores para reais conforme a metodologia mencionada.
Declaração do FGTS Utilizado na Compra do Imóvel
Quando o FGTS é utilizado para pagamento parcial do imóvel, esse valor deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
O contribuinte deve acessar a aba, selecionar “Novo”, escolher o “Tipo de Rendimento” 04 (“Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS”) e informar os dados do saque, como nome e CNPJ da instituição pagadora (Caixa Econômica Federal – CNPJ 00.360.305/0001-04), bem como o valor total retirado no ano-calendário de 2024.
Declaração de Imóveis com Múltiplos Proprietários
Quando um imóvel tem mais de um proprietário, a declaração depende do tipo de relação entre eles:
– Se forem sócios ou casados sob separação total de bens, cada um declara sua parte individualmente, informando os nomes, CPFs e percentuais de posse no campo “Discriminação”.
– Para casamentos sob comunhão parcial ou universal de bens, a Receita recomenda que o imóvel seja declarado apenas por um dos cônjuges.
Declaração de Reformas
Benfeitorias devem ser declaradas separadamente na ficha “Bens e Direitos”, sob o código 17 (“Benfeitorias”). O valor não deve sofrer atualização monetária anual.
As despesas precisam ser comprovadas por notas fiscais em nome do declarante. Se houver contratação de mão de obra, é recomendável um contrato de prestação de serviço e recibo assinado.
Somente reformas pagas no ano-base de 2024 podem ser declaradas em 2025. Para reformas de anos anteriores, é necessário retificar as declarações anteriores.
Venda de Imóveis em 2024
A venda de imóveis em 2024 exige o preenchimento do Programa de Ganho de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal. O GCap calcula automaticamente o imposto devido e importa os dados para a declaração.
Os ganhos são isentos de tributação nos seguintes casos:
– Imóveis adquiridos antes de 1969.
– Venda de único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos cinco anos.
– Uso do valor da venda para compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias.
Na ficha “Bens e Direitos”, o contribuinte deve editar o imóvel e atualizar sua situação, informando os detalhes da venda e deixando o saldo em 31/12/2024 como R$ 0,00.
Venda de Imóveis com Múltiplos Donos
Cada proprietário deve declarar sua parte proporcional. Por exemplo, quatro irmãos que venderam um imóvel de R$ 500.000,00 em 2024 devem informar em suas declarações que possuíam 25% do imóvel e detalhar a venda.
Venda de Imóveis no Exterior
A tributação depende da origem dos rendimentos utilizados na compra. Se adquiridos com reais, o ganho de capital é apurado convertendo-se o valor para dólares e depois para reais. Se adquiridos com moeda estrangeira, o lucro é apurado na moeda original e convertido para reais na data do recebimento do valor da venda.
Doação de Imóvel
Quem recebe um imóvel por doação deve informá-lo na ficha “Bens e Direitos”, incluindo o CPF do doador no campo “Discriminação”. O valor declarado deve seguir o que consta no documento de doação ou na declaração de bens do doador. O mesmo valor precisa ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
O doador, por sua vez, deve deixar o campo “Situação em 31/12/2024” em branco e registrar o valor na ficha “Doações Efetuadas”, sob o código 81.
A Receita Federal não cobra Imposto de Renda sobre doações de imóveis, mas os estados podem exigir o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação).
Caso o bem seja transferido por um valor superior ao declarado, será necessário apurar o ganho de capital pelo GCAP, e o doador pagará imposto conforme a tabela progressiva de 15% a 22,5%.
Herança de Imóvel
Imóveis recebidos por herança devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, informando o CPF do espólio, nome do falecido e o valor do imóvel conforme a última declaração do falecido.
Se a família optar por transferir o imóvel a valor de mercado, haverá a incidência de imposto sobre o ganho de capital. Nesse caso, o imóvel será declarado pelo novo valor.
Se houver mais de um herdeiro, cada um declara sua parte proporcional, informando o percentual correspondente no campo “Discriminação”.
Este conteúdo foi originalmente publicado em IR 2025: Tudo sobre a declaração de imóveis e transações imobiliárias no site CNN Brasil.
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